MODELIZACION PILOTO DEL PARQUE DE VIVIENDAS PUBLICAS DE ALOKABIDE, ESTABLECIMIENTO DE REQUISITOS PARA PROYECTO Y OBRA, Y CONEXIÓN CON EL GMAO

AGRADECIMIENTOS. Este trabajo de investigación y desarrollo, así como su publicación no hubiera sido posible sin la supervisión, validación y aprobación por un lado del equipo de Alokabide formado por Carlos Orbea, Gorka Sagasti, Iñigo Antepara Aitor Pradovaso Cañas e Itziar Bañares Molina. Y por otro lado de  Laura García Ropero y Cristina Llamas de Visesa e Igor Cerrillo, Ainara Sertutxa y el director Pablo García Astrain de Dirección General de Vivienda de Gobierno Vasco.

Desde inicios del 2019 la consultora vasca Berrilan BIM, con el equipo liderado por David Barco y completado con Adolfo Gerodetti (Arquitecto BIM Manager) y Albert Alvarez (Aparejador experto en procesos BIM), ha trabajado como asistencia técnica experta en la metodología BIM para Alokabide, la sociedad pública dependiente de la Dirección General de Vivienda de Gobierno Vasco para el desarrollo de la función social de la vivienda a través de la política de alquiler.

Estos trabajos basados en la metodología BIM están englobados en el conjunto de actuaciones marcadas en el Zero@Plana Alta eficiencia en alquiler público, como parte del proyecto de digitalización del parque de vivienda social de alquiler de Alokabide.

El plan es una iniciativa pionera que analiza el futuro del parque existente y el nuevo modelo de gestión de la vivienda pública de alquiler ante el reto del cambio climático. Está liderado por Alokabide en el marco de la línea de investigación “Coordinación del Plan de rehabilitación energética y Accesibilidad del parque público de alquiler social” con Carlos Orbea, Gorka Sagasti e Iñigo Antepara. Y analiza los comportamientos ambientales y energéticos de los edificios públicos de vivienda y de las personas que viven en ellos, incluyendo su salud y bienestar, con el objeto de desarrollar acciones de mejora que los conduzcan hacia una situación de consumo de energía casi nulo. Este análisis de edificios y personas usuarias “en tiempo real” está proporcionando una valiosa información que abre nuevos campos de innovación. Se han abierto nuevas oportunidades para el diseño de las viviendas de alquiler público y sus servicios, planteándose soluciones con instalaciones más alineadas con las necesidades de las personas usuarias. El objetivo, a finales del 2020, es iniciar la implementación del Plan Zero plana de Rehabilitación energética “inteligente” del conjunto del parque público de alquiler.

Esta iniciativa está enmarcada en el Plan de Ciencia Tecnología e Innovación (PCTI) del Gobierno Vasco.  que colidera el proyecto desde el “Departamento de Medio Ambiente, Planificación Territorial y Vivienda” con la línea de investigación “Rehabilitación ECCN 2017” con el objetivo de conocer el impacto de los proyectos y obras de rehabilitación ECCN en edificios públicos de alquiler social, desencadenados en 2017, para analizar la estrategia global en el parque, con Pablo García Astrain, Ainara Sertutxa e Igor Cerrillo

Plan Zero Plana

Abordar un proyecto de la magnitud del Plan Zero Plana, con tantas variables y agentes participantes, de tan diversa naturaleza, es en sí mismo, un reto de organización y coordinación de equipos. La organización para el desarrollo del Plan Zero Plana ha orbitado alrededor de Alokabide que ha liderado el desarrollo del proyecto, dirigiendo a los distintos colaboradores en función de las necesidades, para que todos los ámbitos de la gestión pública del alquiler social pudieran tener reflejo en las distintas líneas de investigación lanzadas. Con carácter mensual se han realizado reuniones de seguimiento del proyecto poniendo en común los avances y las dificultades, para valorar las posibilidades de abordarlas y superarlas. Sin duda, un trabajo muy enriquecedor en el que se han puesto de manifiesto los distintos agentes, temáticas, sectores y empresas que conviven alrededor de la gestión social del parque público.No todo ha sido sencillo y es que transmitir la vertiente social de la gestión del alquiler público a un proyecto de innovación enmarcado en la energía, es algo que requiere de una implicación y compromiso especial en el proyecto.

Alokabide, como medio propio de Gobierno para la gestión pública del alquiler, se ha convertido en referente de la gestión integral del parque público de viviendas en el País Vasco, con un parque gestionado que alcanza las 14.000 viviendas y los 240 edificios. La gran experiencia de esta empresa pública desprende reflexiones importantes en los ámbitos de la energía, el diseño y la gestión, que hasta la fecha no habían tenido cabida en una estrategia de promoción centrada en la VPO. Por lo tanto, en una estrategia orientada al alquiler público, reflexiones y planteamientos concretos desde quien gestiona personas y viviendas cobra si cabe mayor significado en la redacción del Plan de Rehabilitación Energética y Accesibilidad del parque público de alquiler.

Cabe destacar que el Plan Zero Plana es uno de los proyectos más innovadores y pioneros que se están realizando en el ámbito de gestión de activos de alquiler de vivienda pública en España y a nivel internacional, tanto por el volumen del presupuesto de la investigación y desarrollo, por los resultados finales, como por la calidad y número de las empresas consultoras especialistas que son:

• Laboratorio de Control de Calidad GV: con la línea de investigación “Evaluación energética global del parque público de alquiler”, para conocer la situación actual del parque público gestionado en régimen de alquiler y sus necesidades en cuanto a la rehabilitación energética, para garantizar unos estándares de eficiencia; y desarrollo del Plan Especial de Auditorías. Con Juan María Hidalgo y Pablo Hernández.
• Grupo Enedi UPV/EHU, con la línea de investigación “Caracterización del Parque Público de Alquiler Social” con el objetivo de desarrollar los parámetros que definen los distintos edificios gestionados para poder ser integrados en herramientas de gestión de última generación. Con Juan María Hidalgo y Pablo Hernández.
• Tecnalia, con la línea de investigación “Identificación de familias tipológicas y cuadro de mando del Plan Zero Plana” con el objetivo de caracterización inicial del parque público de alquiler e identificación de las familias tipológicas sobre las que arrancar los estudios de detalle para enfocar el análisis de soluciones; y desarrollo del cuadro de mando de indicadores según los planteamientos estratégicos del proyecto. Con Maider Alzola y Ainhoa Pérez de Arrilucea
• Grupo Caviar UPV/EHU, colaboración en otras fases del proyecto. Con Rufino Hernandez, Mikel Zabalza y Matxalen.
• EVE, (ENTE VASCO DE LA ENERGÍA): con la línea de investigación “Evaluación energética global del parque público de alquiler” , para el asesoramiento técnico al proyecto en cuanto a las implicaciones del Decreto de Sostenibilidad en las acciones contempladas en el Plan Zero Plana. Con Álvaro Laborda
• IDOM, con la línea de investigación”Análisis de soluciones técnicas de rehabilitación energética por método de coste óptimo” para proponer las soluciones técnicas más apropiadas a cada edificio en función de distintos parámetros de análisis de eficiencia, funcionamiento, orientación, etc garantizando las soluciones óptimas en cuanto al coste y la adecuación al caso concreto. Con Blas Beristain y Eduardo Tello
• LKS Krean, con la línea de colaboración “Instalaciones renovables y autoconsumo (Piloto Sal171)” para conocer las capacidades reales del parque público para dotarlas de fuentes de energía renovables y explorar escenarios de autoconsumo. Con Victor Díaz de Arcaya, Garbiñe Sánchez y Carlos Beracierto
• Eraikune, con la línea de investigación “Coordinación de obras de rehabilitación en comunidades de propietarios” y el objetivo de análisis de fórmulas de financiación y prospección de soluciones técnicas de rehabilitación que se alineen con las necesidades del parque público de alquiler. Con Jon Ansoleaga, Maialen Oregi y Oscar Iñiguez.
• Berrilan BIM, con la línea de investigación “Implantación de la metodología BIM en la gestión del parque público de alquiler social” con el objetivo de diseño del protocolo Bim para la incorporación de modelos en las herramientas de gestión de Alokabide, así como definir la estrategia para modelizar el parque público de alquiler integrando tecnologías avanzadas de gestión de los edificios. Con David Barco, Albert Álvarez Masdeu y Adolfo Gerodetti.
• Itelazpe, colaboración en otras fases del proyecto.
• Efiner, (EFINER SERVICIOS ENERGÉTICOS): con la línea de investigación “Diagnóstico del uso de la energía en el parque público de alquiler social y acompañamiento energético a usuarios. Sistemas de autogestión energética”, para conocer el perfil de uso de la energía, coordinando la monitorización de viviendas, analizando los consumos reales existentes y acompañando a los usuarios en la contratación de tarifas de suministros ventajosas, para garantizar la optimización de los gastos familiares en concepto de energía. Con Luis María Sánchez.
• Acede (CLUSTER DEL HOGAR DE EUSKADI): con la línea de investigación “Coordinación en la divulgación del proyecto a nivel interno/externo”, para  participar en la coordinación del proyecto abriendo reflexiones que ayuden a distribuir cargas argumentales y mensajes de contenidos, para garantizar el alineamiento y direccionamiento del proyecto. Con Xabier Gorritxategi y Eukene Barrenetxea
• Projekta Urbes, con la línea de investigación “Diagnóstico de Accesibilidad en el Parque Público de Alquiler” para conocer la situación actual del parque público gestionado en régimen de alquiler y sus necesidades en cuanto a la accesibilidad. Con Patxi Galarraga y Miren Vives
• Abar Arquitectos, colaboración en la realización del proyecto de ejecución de Ortuella, evolución del modelo BIM del edificio que había realizado la UPV/EHU, con la colaboración de ESMAARQ y Urquizo.
• ED Ingenieria, colaboración en otras fases del proyecto.
• G+D Arquitectura, colaboración en otras fases del proyecto.
• Visesa, colaboración en otras fases del proyecto.
• Tradia telecom, colaboración en otras fases del proyecto.
• Ferrovial, colaboración en otras fases del proyecto.
• Rener, con la línea de colaboración “Impacto de la formación del usuario (Piloto Hondarribi)” para medir el impacto que tiene la formación de los usuarios en el uso de la calefacción y de los sistemas de ventilación. Con Nerea Sarasola.
• Esitek, con la línea de colaboración “Auditorías sistemas centralizados de calefacción/ACS y renovables” para la realización de Auditorías energéticas a los sistemas centralizados de calefacción y producción de ACS, analizando el rendimiento de los sistemas de producción; dentro del Plan Especial de Auditorías. Forma parte del Plan Especial de Auditorías. Con Olivia Gonzalez.
• Célinex, con la línea de colaboración “Monitorización de viviendas para modelización de confort y definición del perfil de uso de la energía (Piloto Zab155)” con el objetivo de conocer el confort existente en las viviendas para identificar perfiles de uso de la energía; interconexión de datos y entrega a plataformas.
• Saunier Duval, con la línea de colaboración “Análisis de soluciones de rehabilitación en el caso concreto de las calderas individuales” para analizar las distintas alternativas de renovación del parque de calderas individuales desde un punto de vista de descarbonización y eficiencia de las instalaciones, en el caso concreto de IBAIONDO 228 (edificio propiedad de Alokabide, con un parque de calderas individuales envejecido). Con Fran Escabel.
• Woko, con la línea de colaboración “Maquetación de documentos y presentaciones para la divulgación externa del proyecto, incluyendo un video presentación” para dar visibilidad del Plan ZERO Plana. Con Oto Withehead y Xandra Garrido.
• Colegios de Administradores de fincas de Bizkaia, Alava y Gipuzkoa), con la línea de investigación “Coordinación de obras de rehabilitación en comunidades de propietarios” y el objetivo de diseñar la sistemática básica de gestión y acompañamiento a las comunidades de propietarios para desencadenar las actuaciones previstas en el Plan Zero Plana. Con Raquel Varona y Eguzkine Uribesalgo

METODOLOGIA BIM

El punto de partida del proyecto a nivel de metodología BIM, se establece definiendo el alcance de los trabajos:

• Definir los parámetros que debe incluir el modelo virtual BIM (Building Information Modelling) desde la fase de proyectos para facilitar la gestión en el futuro mantenimiento del parque de viviendas para automatizar su integración en el GMAO de Alokabide.
• Definir los requerimientos BIM de proyectos y obra.

A partir de este alcance se definieron los objetivos detallados:

• Depurar el EXCEL DE CARACTERIZACIÓN DE ACTIVOS con el sistema de parámetros realizados por el equipo de investigación de la EHU/UPV.
• Modelar una serie de edificios piloto con el software de modelado BIM, Autodesk® Revit®.
• Interoperar y vincular el EXCEL a los modelos BIM, analizar la integración y depurarlo.
• Definir el proceso y operativa de integración de los modelos BIM con el sistema de gestión GMAO IBM Máximo, usando como puente el formato COBie y el visualizador de Autodesk® BIM 360®.
• Sin ser objeto del contrato se propuso Investigar la usabilidad de modelos BIM para usuarios no familiarizados con la metodología, así como identificar variables de control, indicadores y procesos de medición y reporting.

DATOS PREVIOS

Como punto de partida se adjunta una serie de documentación:

• Cuadro de mando de indicadores de explotación de la herramienta de gestión de Alokabide.
• Listado de parámetros en formato EXCEL DE CARACTERIZACIÓN DE ACTIVOS desarrollado por Alokabide.
• Listado de inventario de los 6 edificios de cabecera seleccionados para la modelización.
• Trabajos previos desarrollados en Alokabide previos a la implantación BIM:
• Diagnóstico BIM.
• Protocolo BIM (básico).
• Estimación tiempos modelización, en base a pruebas de modelización realizadas a partir de documentación distinta.

A pesar de no estar definido en el contrato de asistencia, se ha realizado una HOJA DE RUTA para facilitar la comprensión y el alcance de los trabajos en un escenario a 2 años, incluyendo las variables tecnológicas, el software, los formatos de intercambio de información, así como la evolución del NIVEL DE MADUREZ tecnológico del equipo de desarrollo interno de ALOKABIDE.

La hoja de ruta tiene como ejes:

• Desarrollo incremental a nivel de integraciones.
• Síntesis de desarrollos a realizar y tipo de mantenimiento relacionado
• Del modelo analítico al modelo cognitivo: gemelos digitales el uso BIM 10D.

Este esquema de Alokabide se ha incluido en el esquema general de IMPLANTACIONES BIM EN CAPV Comunidad Autónoma de País Vasco.

A partir de esta premisa se inician los primeros trabajos de CARACTERIZACION o depuración de los parámetros inicialmente previstos por un equipo de investigación de la Escuela de Arquitectura de la UPV/EHU, que estaban clasificados en varios grupos:

• 01_DatosGenerales: específicos del edificio como la ubicación.
• 02_DatosConstructivosEInstalaciones: específicos del edificio y las viviendas.
• 03_EficienciaEnergetica: específicos del edificio.
• 04_AccesibilidadEInclusion: específicos del edificio relacionados con el cumplimiento de la accesibilidad.
• 05_ConflictividadSocial: específicos de Alokabide, a introducir en el GMAO.
• 06_Funcionalidad: específicos de Alokabide, a introducir en el GMAO.
• 07_SalubridadSuficiente: específicos de Alokabide, a introducir en el GMAO.
• 08_Sostenibilidad: específicos de Alokabide, a introducir en el GMAO.

A partir de los datos listados en el éxcel se procedió a validar campo a campo, cada tipo de parámetro con los sistemas de clasificación de los programas de modelado, y en particular con la solución Autodesk® Revit®. Para que el proceso fuera más preciso en paralelo se estaba modelando un edificio de viviendas, y comprobando así los parámetros analizados.

El objetivo del análisis es depurar los parámetros para poder unificarlos en línea del estándar COBie, que es la base del GMAO (Gestión y Mantenimiento de Activos por Ordenador). A su vez estos parámetros deberán formar parte de una futura plantilla de proyectos BIM a suministrar a cada proyectista en la fase de proyecto básico y/o ejecución tanto en los proyectos de VISESA como de GOBIERNO VASCO Dirección General de Vivienda. De esta manera desde la fase de proyecto se integrarán los datos en el formato nativo del software de modelado.

En la primera aproximación se mantuvieron los grupos de datos, y en una segunda revisión se depuraron los subgrupos para eliminar posibles duplicidades de datos. En la siguiente tabla podemos comprobar la naturaleza del tipo de datos que son interesantes para una entidad de gestión de activos de alquiler (ver imagen)

Uno de los trabajos más complejos de esta fase fue el de la discretización de los parámetros y su traslado al lenguaje de categorías, familias, tipos y ejemplares del software Autodesk Revit, así como la creación de los parámetros en el programa a través de los archivos en formato TXT que lo alimenta.

Todos los parámetros de explican, disponen de una unidad o tipología de parámetros (teto, número con decimales, número entero, porcentaje, longitud, área, booleano si/no, url, divisa), se indica si corresponden a un tipo de familia o a ejemplares y como debe agruparse la información en el cuadro de propiedades en Autodesk Revit. En esta línea se indica si existe una correlación con COBIe (Construction Operations Building Information Exchange).

Un aspecto importante era la responsabilidad de quien rellena los datos, y para ello se identificaron una serie de campos indicando la entidad responsable del dato (área Técnica, de Comunidades o el área Social de Alokabide) y de quien debe rellenarlo así como el origen del dato (Requerido a introducir por los técnicos, de control interno,  No usados, Externo de software y Opcional Referencia de control).

El nombre del parámetro finalmente se decidió introducir el prefijo ALK_ para que estuvieran correctamente identificados en el entorno del software.

Uno de los principales problemas que nos encontramos fue el traslado de los más de 280 parámetros generados en el Excel de control “ALK_OP_BEP_Parametros”, a los modelos de Autodesk® Revit® generados. Para optimizar y sistematizar este trabajo se utilizó el software Dynamo para interoperar entre Autodesk® Revit® y la tabla de Excel.

Se desarrolló una script en Dynamo para crear los parámetros compartidos en sus ficheros correspondientes en formato *.txt y asignarlos sus categorías. 

Esta rutina de programación Visual está en proceso de mejora y optimización, para poderla aplicar a cualquier tipo de modelo que no lo incluya, ya que en principio la PLANTILLA DE PROYECTOS BIM de Dirección General de Vivienda de Gobierno Vasco y de Visesa, deberá incluirlos como parte del cumplimiento de los requisitos establecidos en el EIR (Employer Information Requirements)

Una vez creados los parámetros compartidos en ficheros txt. Podemos cargarlos a modelos por primera vez con la herramienta Parameter Scheduler de RF Tools de David RushForth Projects, de forma masiva.

Para que el trabajo fuera coherente con el proceso constructivo y de diseño, las conclusiones que se iban extrayendo del desarrollo del proyecto deberían irse trasladando al documento de requisitos denominado EIR (Employer Information Requirements). En este caso partíamos del trabajo realizado tanto para Dirección General de Vivienda de Gobierno Vasco como la Visesa, y debía alcanzar los siguientes objetivos:

• Que sirva como documento guía a sus proveedores de edificios Dirección General de Vivienda y Visesa a la hora de proyectar y construir en BIM, desde una perspectiva de gestión del mantenimiento del activo.
• Alineación con objetivos de Dirección General de Vivienda y Visesa.
• Documentar el proceso de licitación EIR, presentación de licitaciones con PRE-BEP y adjudicación y desarrollo del BEP contractual.
• Identificar requerimientos mínimos: criterios de modelado, organización de modelos, sistemas de nomenclaturas, entornos de común de datos, relación con el GMAO.
• Incluir el estándar COBIe en base a parámetros de caracterización ya definidos.
• Establecer el marco de relación entre agentes, roles BIM, responsabilidades.

Dado que los principales suministradores de viviendas para integrar a su parque son el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco y Visesa, estos deberán respetar los parámetros de mantenimiento requeridos o establecidos por Alokabide en sus licitaciones.

Este documento EIR se entiende como un anexo a los pliegos técnicos de licitación donde se establecerán los usos BIM que el cliente (Alokabide u otros) va a querer desarrollar a partir del modelado generado para el Proyecto de Ejecución y completados en fase de Construcción. Y para facilitar los usos BIM comentados, los elementos modelados deberán respetar unos criterios de creación y tener ciertos datos o parámetros (nativos o creados ad hoc) que posibiliten/faciliten estos futuros usos BIM.

Es necesario que el personal de Alokabide y resto de agentes de la administración que participan en estos procesos tengan los conocimientos mínimos de supervisión de proyectos en entornos BIM para establecer los requisitos de proyecto adecuados en forma y fondo, y así poder controlar los datos necesarios en el futuro mantenimiento. Es decir, implicarse en todo el proceso y familiarizarse con los diferentes orígenes de los datos que van a tener que controlar, como los modelos BIM.

Para dar cumplimiento a este reto se prepararán unas plantillas de documentos de modelador de proyectos que incluyan los distintos parámetros a revisar y checklist de requisitos (trabajo ya realizado en el proceso de supervisión de proyectos de Dirección General de Viviendas). Estos parámetros deberán ser introducidos por cada proyectista o generador del modelo supervisados por dirección General de vivienda o Visesa. Alokabide deberá, usando las herramientas propias del software modelador o de otros complementarios destinados específicamente a la revisión de esos modelos, a la comprobación y validación de sus parámetros requeridos, para a su vez introducirlos en el GMAO de mantenimiento.

Modelizado del edificio cabecera (3D + información asociada) de cada una de las 6 familias tipológicas con la plataforma Autodesk® Revit®, en que se agrupan los edificios gestionados por Alokabide. Modelizado de 6 edificios:

• FAMILIA 1: Edificio con ascensor, calificación energética A/B. Modelo Hernani 20.
• FAMILIA 2: Edificio con ascensor, calificación energética C/D. Modelo Zabalgana 155.
• FAMILIA 3: Edificio con ascensor, calificación energética E/F/G.
• FAMILIA 4: Edificio sin ascensor, calificación energética A/B.
• FAMILIA 5: Edificio sin ascensor, calificación energética C/D.
• FAMILIA 6: Edificio sin ascensor, calificación energética E/F/G.

A partir de las tipologías de edificios a gestionar denominadas FAMILIAS de edificios, se debe analizar el proceso de modelado para en la medida de lo posible sistematizarlo, ir identificando elementos críticos, así como metodologías de simplificación, así como la estructuración de los objetos BIM utilizados, de cara a su vinculación con el GMAO. Así mismo se deben incluir los parámetros del EXCEL del proceso de gestión del mantenimiento, en los modelos BIM de Autodesk Revit, incrementando en cada modelo el análisis de datos, la vinculación con estándares existentes como COBie, así como su validación a nivel de usabilidad y practicidad. Como se ha explicado en ela apartado anterior este proceso se automatizó con el uso de Dynamo y el plugin RFTools.  En esta fase se han modelado dos edificios de las familias 1 y 2, y se ha tenido acceso a otras familias modeladas en proyectos de Dirección general de Vivienda como Ortuella Familia 3:

El primer punto de partida de cualquier proceso de modelado de edificios existentes con la plataforma Autodesk® Revit®, es el de establecer los criterios y estrategias de modelado. En este caso los puntos críticos han sido:

• Estrategia de coordinacion de UTM, esquema de modelos base (plantas tipo y viviendas tipo).
• Modelado de arquitectura basado en planos de AutoCAD® de proyecto Básico facilitados por Visesa.
• Revisión del inventario de elementos de arquitectura: fachadas, divisiones, acabados, carpinterías.
• Modelado de Estructuras vistas en zonas comunes como pilares en garajes, plantas bajas. Si bien por lógica constructiva al final se modelaba la estructura integra.
• Modelado de elementos de mantenimiento: ascensores, extintores, equipamiento de las cocinas.
• Control de programa:
  • Creación de habitaciones y áreas para la gestión de las superficies y sus datos adjuntos.
  • Creación de los grupos de parámetros compartidos en archivos txt.
• Control de la información:
  • Carga de parámetros “ALK” definidos en la matriz “ALK_Parametros_BBIM_v08_CamelCase_REV.xlsm”, de la cual ya se ha creado una versión v09, con observaciones y comentarios nuevos.
  • Creación de Parámetros COBie en el modelo. Esta por comprobar el mapeo definitivo para cada parámetro con sus parámetros ALK correspondiente.
  • El modelo está preparado como contenedor de información para iniciar el proceso de carga de datos y sincronización con el GMAO.

A todos los elementos modelados se le suministró la información básica para ser identificados fácilmente, tipo interior/exterior. Se establecieron criterios de control de vistas para comprobar los elementos constructivos correctamente, dato muy importante de cara a un posible futuro análisis energético o Uso BIM 6D.

El potencial de los programas de modelado como Autodesk® Revit® se basa en la capacidad de analizar la información desde diferentes puntos de vista o formatos. Se aprovecharon las tablas de datos tipo “Excel” para crear tablas de planificación con los valores a validar y a integrar posteriormente en el GMAO en fases / retos posteriores.

Así mismo se van incluyendo en la plantilla formatos de planos que permitan exportar fácilmente a DWG^™, PDF o imprimirlos. Así como también las fichas tipo de cada unidad de vivienda a gestionar:

La evolución de estas plantillas en lo que sería las futuras familias a desarrollar perfeccionarán el proceso de gestión de la supervisión a realizar por ALOKABIDE y totalmente integrado en el proceso de redacción de Proyectos y construcción de viviendas junto con dirección General de Vivienda y Visesa.

A continuación, mostramos algunos de los ejemplos de cómo la plantilla del programa de modelado puede facilitar el control de la información mediante fichas, visualización con el uso de colores:

Cada una de las entidades modeladas, así como las unidades habitacionales disponen de todos los parámetros definidos en el EXCEL, de cara a su control y posterior traslada al GMAO.

La combinación de parámetros del modelo virtual con la potencia visual del programa de modelado Autodesk® Revit® permite realizar comprobaciones de orientación de los elementos, así como la integración con plataformas de cálculo energético como Autodesk® Green Building Studio o Insigth, que no son objeto del análisis actual, pero que permiten entender el potencial del uso de la metodología BIM.

En la fase final de los trabajos los modelos BIM generados con Autodesk Revit deben de integrarse con el ERP IBM Máximo, asistiendo a la empresa Minsait (A Indra Company) adjudicataria de la licitación para ejecutarlo en 9 meses. Para fase se tendrán en cuenta los diferentes orígenes de la información de los modelos BIM:

• Modelos de Nueva construcción: modelos enriquecidos durante la evolución del proceso constructivo, desde fase de diseño. Estos modelos seguirán el anteriormente mencionado EIR, de forma que se permita la integración de los modelos en la herramienta de gestión, para garantizar su explotación y adecuación con el uso al que va a ser destinado.
• Modelos del Parque existente: modelos desarrollados a posteriori con información limitada (CAD, nube de puntos,…). Para este tipo de modelos se requiere la definición de los parámetros definitorios para la licitación del modelado de los distintos activos gestionados por ALK y su integración en la herramienta de gestión, para garantizar su explotación y adecuación con el uso al que va a ser destinado.

Para optimizar el flujo de trabajo en lo que a la exportación de datos de viviendas o edificios al sistema de gestión del parque de viviendas se refiere, una vez testeados los diferentes tipos de familias estudiados y modelados, se estudiará los distintos tipos de exportación a realizar, configuraciones de los mismos y formatos de archivos a utilizar para integrar en el GMAO adoptado por ALOKABIDE.

Así mismo se tendrá que buscar una solución de visualización sencilla que parte del visualizador Autodesk® Viewer que podría llegar a un Autodesk® BIM360® y optimizarlo a través de la plataforma  Autodesk Forge™ si bien no es objeto de este contrato.

Una parte importante del trabajo es cumplir con el estándar de formato COBIe (Construction Operations Building Information Exchange) que es la base de la conexión entre Autodesk® Revit® e IBM Máximo, integrando los datos necesarios para ALOKABIDE en él. Para ello serán necesarias reuniones técnicas concretas de adaptación al nuevo sistema de gestión de datos para el mantenimiento asistido por ordenador.

Toda esta labor permitirá en un futuro hacer un seguimiento en base a indicadores que marquen la mejora en la gestión de todo el parque de viviendas, permitiendo un óptimo análisis de necesidades futuros para optimizar tiempos, costes, y gestión en general.

Finalmente es necesario establecer unos indicadores de control para comprobar si el proyecto está cumpliendo con los objetivos inicialmente establecidos como son:

• Tablas: Se definirán los indicadores a observar en la evolución y testeo de los trabajos desarrollados dentro del objeto del presente documento. Su formato será adaptable a las herramientas de gestión y supervisión de los agentes implicados en la implantación. A priori se establecen los siguientes indicadores:
• Indicador 1: % de utilización de parámetros, obtenido de (Nº parámetros utilizados en modelo) / ( Nº parámetros creados en el Excel base).
• Indicador 2: % de compatibilidad y utilización del estándar COBIE, obtenido de (Nº parámetros COBIe en Excel) / ( Nº parámetros creados en el Excel base).
• Indicador 3: % de afinidad con el estándar COBIE, obtenido de (Nº parámetros interoperables con GMAO del modelo) / ( Nº parámetros creados en el Excel base).

Una vez se concluya la integración de los proyectos piloto modelados con Autodesk® Revit®, optimizados a nivel paramétrico y conectados con el GMAO, el siguiente paso lógico sería la modelización del conjunto del parque existente de viviendas unas 7.500, trabajo que puede oscilar entre 1-3 años en función de las prioridades y recursos disponibles , y la integración de los modelos en el GMAO.

De esta manera Alokabide dispondría de la información integrada en una única plataforma IBM Máximo, visualizaría los modelos con Autodesk® BIM360® optimizados con Autodesk Forge™ y podrá optimizar los recursos públicos relacionados con el mantenimiento de viviendas en alquilar, basados en modelos BIM, o también pasar del “BIM en alquiler” al “BIM Social” .

DAVID BARCO MORENO

 CTO y redactor Oficial de Bimchannel. Responsable de la línea editorial Diario de un BIM Manager y del blog QBIMGEST y el canal de Youtube. Uno de los más importantes BIMInfluencer Top Hispano a través de la cuenta de twitter @qbimgest.

Arquitecto tecnólogo BIM expert (Revit architecture, structure, MEP, Navisworks) +12.000 horas en formación y consultoría. CTO Berrilan BIM. Director postgrado BIM Manager Universidad Europea. Digital Leader en butic The new School.

Podcaster en Shared Coordinates.